부동산 시장이 다시 뜨겁게 달아오르면서 조정대상지역에 대한 관심이 커지고 있습니다.
2025년 현재 서울 강남권 4개 구(강남, 서초, 송파, 용산)가 주요 조정대상지역으로 지정돼 있으며,
주택 매입과 매도 시 세금 부담이 크게 달라지기 때문에,
실수요자든 투자자든 반드시 알아야 할 내용입니다.
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1. 조정대상지역이란?
✅ 조정대상지역은 국토교통부 장관이 주택 가격 상승률, 청약 경쟁률, 분양권 거래량 등을 종합 평가해 시장 과열과 투기 위험이 높은 곳에 지정하는 규제 지역입니다.
✅ 지정되면 금융·세제·청약·분양권 전매 등에서 여러 가지 제한이 가해져 실수요자 중심의 거래를 유도합니다.
✅ 서울 강남 4구는 여전히 조정대상지역 내에 있어, 이 지역에서 부동산 거래를 하려면 세금 중과와 대출 제한 등을 충분히 고려해야 합니다.
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2. 실거주와 양도소득세 비과세 조건 강화
✅ 2025년부터 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우는 ’2년 이상 보유’뿐 아니라 ‘2년 이상 실제 거주’ 요건을 반드시 충족해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 취득 당시 조정대상지역이라면 이후 해제돼도 실거주 요건은 계속 적용됩니다.
- 실거주 요건 미충족 시 양도차익 전액이 과세되어 수천만 원 이상의 세금 부담이 발생할 수 있습니다.
- 비조정지역은 2년 보유만으로 비과세가 가능해 실거주 의무 부담이 상대적으로 낮습니다.
✅ 조정대상지역 내 주택 구매자는 반드시 거주 계획을 세워 절세에 신경 써야 합니다.
3. 취득세 중과와 ‘똘똘한 한 채’ 현상
✅ 조정대상지역에서는 두 번째 주택부터 취득세율이 8%로 중과됩니다. 반면 비조정지역은 세 번째 주택부터 중과되므로 다주택자에 대한 규제 강도가 확연히 다릅니다.
✅ 취득세 중과 규제로 인해 투자자들이 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 현상도 심화되고 있습니다.
4. 절세 팁과 유의사항
- 실거주 요건은 단순 전입신고만으로 인정받지 못하며 생활근거지 이동이 없어야 하고 증빙이 필요합니다.
- 다주택자 양도세 중과는 2026년 5월까지 한시적으로 배제돼 있지만, 이후 재강화될 수 있으니 주의해야 합니다.
- 국토교통부 공식 홈페이지와 국가법령정보센터에서 조정대상지역 현황을 수시로 확인하고 최신 정보를 반영하세요.
✅ 2025년 조정대상지역 내 부동산 거래는 세금과 규제가 복잡해졌습니다. 실거주 요건을 잘 이해하고 대응하지 않으면 예상치 못한 세금 부담을 질 수 있으니, 전문가 상담과 충분한 준비를 해야 합니다.
✅ 실거주 2년 조건과 취득세 중과피해 절세 혜택을 꼭 챙기며, ‘똑똑한 부동산 투자와 실수요 전략’을 세우는 것이 무엇보다 중요한 시기입니다.
